Apertura
Contexto y zona
El proyecto
Plan de negocios
Cierre
la idea fuerza
El placer de resolver
lo necesario bien cerca.
Centro comercial y de servicios en San Sebastián y Loma Verde. Familias con necesidades de servicios básicos, gastronomía y espacios de trabajo. Sin oferta local de calidad. Ronda de inversores en curso.
El concepto
Centro comercial y de servicios. San Sebastián, Loma Verde, El Aromo y Haras Santa María concentran una población creciente de familias con necesidades de servicios básicos NO resueltas localmente.
“Un lugar que siempre tiene vida, pero nunca ruido.” Armonía, calma, relax y disfrute. No un street market saturado: un espacio diseñado para que la vida diaria se sienta mejor.
Por qué este proyecto en este momento
San Sebastián, Loma Verde, El Aromo y Haras Santa María concentran una población creciente de familias con necesidades de servicios básicos NO resueltas localmente. Hoy deben salir de la zona para acceder a servicios cotidianos de calidad.
Luma llega para cerrar esa brecha. Un predio con diseño, verde y mezcla inteligente de usos que convierte la resolución de lo cotidiano en una experiencia agradable.
Tres palabras que definen Luma
- Bienestar diario — resuelve lo cotidiano sin friction
- Diseño con carácter — madera, verde, vidrio, neutros
- Comunidad — el punto de encuentro natural de la zona
Resumen ejecutivo
La oportunidad es clara. Una zona residencial consolidada y en expansión, sin infraestructura comercial de calidad.
Loma Verde · Escobar
aprobada
Luma es el único centro de servicios con identidad de diseño en la zona de mayor crecimiento residencial de GBA Norte. Una zona con familias, ingresos medios-altos y sin oferta de calidad en el radio de uso cotidiano.
Por qué ahora
San Sebastián y Loma Verde son dos de los barrios privados de mayor dinamismo en el corredor Escobar-Pilar. La densidad residencial ya justifica la infraestructura. Quién llegue primero con un producto bien posicionado captura el estándar de referencia de la zona por años.
El modelo de negocio
Participar como socio de un negocio de bajo riesgo con buena rentabilidad. Opciones de salidas flexibles, con potencial de crecimiento y oportunidades de negocios secundarios. Los locatarios elegidos serán marcas y operadores alineados al ADN del proyecto: servicio, diseño, bienestar.
El diferencial no replicable
La arquitectura, el verde y la curaduría del mix son el moat. No se construye con dinero solamente: se construye con criterio. Luma ya tiene ese criterio definido desde el origen.
La zona
San Sebastián, Loma Verde, El Aromo y Haras Santa María forman un clúster residencial de alto perfil socioeconómico en el corredor Escobar, con crecimiento sostenido y baja oferta de servicios locales.
| Barrio | Tipología | Perfil usuario | Distancia a Luma |
|---|---|---|---|
| San Sebastián | Barrio privado consolidado | Familias 35-55 años, ingresos medios-altos | Zona directa |
| Loma Verde | Barrio privado en expansión | Familias jóvenes, profesionales | Zona directa |
| El Aromo | Countries y parcelas | Matrimonios 40-50 años | Adyacente |
| Haras Santa María | Country de alta gama | Familias estable, adultos mayores activos | Adyacente |
| Barrio / Proyecto | Tipología | Estado | Relación con Luma |
|---|---|---|---|
| Barrio Las Flores | Barrio abierto — lotes 1.100 a 5.000 m² | Etapa 1 vendida · Etapa 2 en preventa | Master developer · mismo predio |
| San Sebastián | Barrio privado consolidado | Activo | Zona directa · demanda primaria |
| Loma Verde Country Club | Country consolidado | Activo | Zona directa · demanda primaria |
| Haras de Santa María | Country de alta gama | Activo | Adyacente · demanda secundaria |
| Barrio El Aromo | Countries y parcelas | Activo | Adyacente |
| Chacras de Zelaya | Chacras residenciales | Activo | Zona de influencia |
| Futuro Barrio de Chacras | Desarrollo en proyecto | En desarrollo | Crecimiento de demanda futura |
San Sebastián en expansión
San Sebastián, Loma Verde y el entorno de Escobar son el eje de absorción residencial más dinámico de GBA Norte. Familias medias-altas que trabajan en CABA pero viven de forma permanente, generando demanda cotidiana de servicios: alimentación fresca, gastronomía, salud, educación y bienestar.
Loma Verde Country Club · consolidado
Centro de compra establecido con presencia histórica. Sin embargo, la oferta es genérica: no existe product curation, no hay identidad de diseño, y la experiencia de lugar es mínima. Luma no compite en escala sino en diferencial.
El usuario
Familias que eligieron vivir en la zona por calidad de vida y que hoy salen del barrio para resolver servicios básicos. Profesionales que buscan espacio de reuniones o trabajo fuera del home office.
Lo que busca el usuario
- Resolver las compras semanales (carnicería, verdulería, almacén, panadería) sin salir de la zona
- Acceso a servicios de salud básicos (pediatra, dentista, farmacia)
- Gastronomía para el almuerzo familiar del fin de semana
- Un lugar donde sentarse y quedarse, no solo comprar y irse
- Espacio de trabajo o reunión informal para freelancers y emprendedores
Lo que Luma le ofrece
Cubrir ese stock completo de necesidades en un solo lugar diseñado para quedarse. No hay necesidad de ir a ningún otro lado: Luma lo resuelve todo sin fricción y con una experiencia que el usuario asocia a calidad y bienestar.
Análisis de competencia
La oferta comercial consolidada en el corredor Escobar es dispersa, fragmentada en comercios sueltos, sin experiencia de lugar ni identidad de diseño. No existe un centro consolidado que resuelva las necesidades cotidianas de la zona con estándar de calidad. En los últimos meses surgieron proyectos nuevos que validan la oportunidad de mercado.
| Oferta actual zona | Tipología | Distancia | Posicionamiento |
|---|---|---|---|
| Comercios locales dispersos | Almacenes, farmacias sueltas | Variable | Sin diseño, sin experiencia de lugar |
| Centros comerciales Escobar | Mall tradicional | +10 min auto | Escala incorrecta, lejos del target |
| Delivery apps | Logística digital | — | Reemplaza compra, no el encuentro |
| Proyecto nuevo #1 — colectora | A detallar | A confirmar | En análisis |
| Proyecto nuevo #2 — colectora | A detallar | A confirmar | En análisis |
| Luma ★ | Centro de servicios curado | Zona directa | Identidad, diseño, mix curado |
Se identificaron dos nuevos proyectos comerciales en desarrollo contra la colectora en la zona. Completar: nombre/desarrollador, tipología, metraje, fecha estimada de apertura y posicionamiento vs. Luma.
La aparición de competidores valida la oportunidad del mercado. La ventaja de Luma es de ejecución: curar un mix, diseñar una experiencia y mantener el estándar de identidad en 15 locales simultáneos es una capacidad operativa que los desarrolladores genéricos no tienen. Quien llegue primero con el producto correcto captura el estándar de referencia de la zona por años.
Análisis comparables
Referentes directos en la zona: proyectos de similar escala y tipología que validan el modelo de negocio y el potencial de rentabilidad en GBA Norte.
| Proyecto | Ubicación | Tipología | Superficie | Alquiler promedio | Vacancia |
|---|---|---|---|---|---|
| Paseo Comercial Loma Verde | Loma Verde, Escobar | Centro de servicios consolidado | ~1.200 m² | $18–24 USD/m²/mes | 0% |
| Quo Loma Verde | Loma Verde, Escobar | Galería comercial | ~900 m² | $20–28 USD/m²/mes | 0% |
| Luma ★ | Av. Boote, Loma Verde | Centro comercial y de servicios | 2.355 m² vendibles | $24–30 USD/m² (est.) | Proyectado 0% |
Los comparables validados muestran vacancia nula en la zona, con valores de alquiler entre $18–28 USD/m²/mes. Luma, con mayor superficie y producto diferenciado, proyecta posicionar-se en el extremo superior del rango. La demanda insatisfecha local respalda proyecciones conservadoras de ocupación al 100% en corto plazo.
Masterplan
El desarrollo se inserta en 20 hectáreas en Loma Verde, Partido de Escobar. El predio organiza sectores complementarios: comercial, gastronómico, residencial y plaza pública.
| Sector | Descripción | Estado |
|---|---|---|
| Sector Comercial — Luma | 16 locales PB + 10 oficinas PA · 5.525 m² | Etapa de fondeo |
| Sector Gastronómico | Gastronomía y servicios de alta rotación | Segunda etapa |
| Plaza Pública | Espacio verde central de encuentro | Masterplan |
| Sector Residencial | Barrio Las Flores · lotes 1.100–5.000 m² | Activo · Etapa 1 vendida |
| Zona de Crecimiento | Expansión futura sobre predio master developer | Proyectado |
El predio está sobre Av. Boote entre el acceso a Barrio San Sebastián y Loma Verde Country Club, a 3 minutos de Panamericana. La conectividad vehicular desde tres frentes elimina la fricción de entrada y maximiza la visibilidad del proyecto.
El activo
Av. Boote s/n · Loma Verde · Partido de Escobar. Nomenclatura catastral: Partido 118 / Secc. T / Chacra 1 / Manz. 1S / Parcela 5. Dos terrenos: 5.525 m² para Luma y 10.000 m² lindera. Master developer de 20 has en la zona.
| Dato | Valor |
|---|---|
| Terreno Luma (Parcela 5 · Manz. 1S) | 5.525 m² |
| Terreno lindera | 10.000 m² |
| Cantidad de locales | 16 PB comerciales · 10 PA oficinas |
| Metrajes disponibles | PB 2.762,5 m² · PA 2.762,5 m² |
| FOT / FOS | FOT 1 · FOS 60% (3.315 m²) |
| Dirección exacta | Av. Boote s/n · Loma Verde · Partido 118 Escobar |
| Estado del proyecto | Etapa de fondeo |
| Apto profesional y comercial | Confirmado |
La arquitectura del proyecto fue encargada a Estudio Montevideo. Los renders muestran el partido arquitectónico: edificios bajos con estructura de madera y frentes vidriados, vegetación madura integrada al diseño, circulación a escala humana, sin congestión vehicular interna.
Mix comercial
Luma no es un conjunto de locales. Es un mix curado de servicios que cubre el stock completo de necesidades cotidianas. Cada rubro fue elegido con criterio: complementariedad, no competencia interna.
| Carnicería | Prioritario |
| Verdulería / frutería | Prioritario |
| Farmacia | Prioritario |
| Panadería / rotisería | Prioritario |
| Almacén / dietética | Complementario |
| Heladería | Complementario |
| Peluquería / estética | Complementario |
| Café / brunch | Prioritario |
| Pizzería / hamburguesería | Prioritario |
| Sushi / menú variado | Complementario |
| Centro médico — pediatría, clínica gral. | Prioritario ★ |
| Odontología | Prioritario |
Se prioriza calidad del operador, alineación visual con la identidad del centro y complementariedad del rubro. No se admiten operadores que afecten la imagen o el tono de Luma.
Detalle locales y oficinas
Composición del proyecto: 21 locales comerciales en planta baja y oficinas / consultorios en planta alta. Superficies variables según el rubro. Diseño modular para permitir flexibilidad operativa.
Superficie total: 1.647 m²
Superficie promedio: 78 m²
Rango: 35 m² a 180 m²
Frentes: Vidriados, con doble circulación
Servicios: Agua, gas, electricidad, aire acondicionado
Estacionamientos: 1 por local (mínimo)
Superficie total: 708 m²
Superficie promedio: 71 m²
Rango: 45 m² a 120 m²
Acabados: Drywall, pisos flotantes
Servicios: Internet, teléfono, aire acondicionado
Estacionamientos: 1 por 2 oficinas
- Espacio completamente terminado y equipado
- Servicios e infraestructura de primera categoría
- Acceso 24/7 al espacio arrendado
- Área común mantenida por administración
- Seguridad integral: vigilancia y control de acceso
- Posibilidad de expansión o redimensionamiento (según disponibilidad)
- Identidad visual unificada del centro
Marco legal
El proyecto se desarrolla bajo estructura societaria argentina con objeto comercial e inmobiliario. Habilitación municipal en trámite/confirmada como apto profesional y comercial en Partido de Escobar.
Condición de uso suelo: apto profesional y comercial confirmado. Zonificación y FOT/FOS en proceso de verificación con datos exactos del predio.
| Ganancias empresarial | 25–35% |
| IVA | 21% |
| IIBB Provincia de Buenos Aires | 3,5–4% |
| Tasas municipales Escobar | Seg. e Hig. |
Estructura societaria exacta del desarrollo (SA, SAS, fideicomiso). Identificación de los titulares registrales del predio. Instrumentación de la propuesta inversora. Se confirmarán una vez recibida la documentación del proyecto.
La estructura legal debe contemplar tanto la figura del inversor-locatario como la del inversor financiero puro. La instrumentación correcta de ambas figuras es clave para ampliar el universo de prospectos.
Cronograma de etapas
El proyecto se estructura en 5 fases secuenciales, desde la viabilidad hasta la apertura comercial. Duración total estimada: 21 a 34 meses (85 a 137 semanas).
| # | Fase | Duración | Hito principal | Tareas clave |
|---|---|---|---|---|
| I | Viabilidad y Prefactibilidad | 10–14 sem. | Aprobación Municipal | Análisis de mercado · validación urbanística · Masterplan conceptual · visto bueno municipal |
| II | Financiamiento y Legal | 12–20 sem. | Fondos Comprometidos | Estructura societaria · modelado financiero · roadshow inversores · opción de compra terreno |
| III | Proyecto Ejecutivo | 18–28 sem. | Permiso de Construcción | Ingeniería de detalle · cómputo y presupuesto · aprobaciones municipales · licitación y contratación |
| IV | Ejecución y Obra Civil | 25–40 sem. | Estructura Cubierta | Construcción · cierre de locaciones con operadores · supervisión de obra |
| V | Terminaciones y Apertura | 20–35 sem. | Habilitación Comercial | Terminaciones · habilitación · apertura Luma · inicio distribución de renta |
Las Fases I y II se superponen parcialmente. La estructura legal para inversores (fideicomiso o sociedad) se define en Fase II, simultáneamente con el cierre de la opción de compra del terreno. Cada fase tiene hitos clave que actúan como puntos de control antes de avanzar a la siguiente etapa.
Propuesta inversora
Equilibrio entre equity, rentabilidad y escalabilidad. No buscamos solo capital — buscamos un socio estratégico a largo plazo.
El proyecto se inserta en un predio de 20 hectáreas del cual el desarrollador es master developer. Eso permite lanzar nuevos productos en la zona una vez que Luma esté en funcionamiento. Con el capital inicial no solo se financia Luma: también se adquiere la hectárea lindera, que toma valor con la construcción y puede venderse, aportarse o desarrollarse en una segunda etapa, habiendo obtenido la misma a buen valor de mercado.
La estructura
Durante la obra (~2 años), se cierran las locaciones con los operadores seleccionados. Una vez abierto el centro, comienza la distribución de renta. El horizonte de salida es la venta del paquete accionario en plazo menor a 8 años.
Lo que obtiene el inversor
Uso de fondos · CAPEX
| Concepto | Monto | Lectura |
|---|---|---|
| Tierra 5.000 m² (Luma) | US$ 226.525 | Ref. US$ 41/m² |
| Tierra 10.000 m² (lindera) | US$ 432.345 | Ref. US$ 41/m² |
| Startup aportado | US$ 137.500 | Capital inicial |
| Startup adicional | US$ 118.486 | Estructuración |
| Desarrollo (infraestructura y obra) | US$ 2.355.943 | Core del proyecto |
| Contingencias e imprevistos | US$ 219.331 | Reserva prudencial |
| Fee de desarrollo | US$ 670.526 | Ejecución y gestión |
| Total CAPEX | US$ 4.023.155 | Desembolso 2026–2027 |
Documentación societaria y contrato de inversión en proceso de finalización — disponible esta semana.
Retornos proyectados
Modelo financiero base: inversión US$ 4,02M con flujo total estimado al inversor de US$ 7,29M. El recupero combina revalorización de tierra, renta acumulada y venta del activo.
Cash flow neto estimado 2026–2031 (US$ millones)
| 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 |
|---|---|---|---|---|---|
| −2,54M | −1,62M | +0,88M | +0,34M | +0,36M | +4,97M |
Tres fuentes explican el retorno
Renta operativa · detalle anual (70% al inversor)
| Año | Renta bruta anual | Sup. comercial | Alquiler/m² |
|---|---|---|---|
| 2028 | US$ 289.800 | 2.300 m² | US$ 15/m² |
| 2029 | US$ 422.280 | 2.300 m² | US$ 18/m² |
| 2030 | US$ 447.120 | 2.300 m² | US$ 18/m² |
| 2031 | US$ 471.960 | 2.300 m² | US$ 18/m² |
| Total renta 70% inversor | US$ 1,47M |
Valor de venta: US$ 2.500/m²
Ingreso inversor: US$ 5,10M
Resultado neto: US$ 3,27M
Salida proyectada: 2031
2027: US$ 1,62M
Recupero desde: 2028
La salida por venta del centro comercial explica aproximadamente el 70% del flujo estimado al inversor (US$ 5,10M sobre US$ 7,29M). La renta no reemplaza la salida, pero reduce la dependencia temporal del evento final y aporta tracción económica desde 2028. Base: modelo financiero NUMEROSLUMAREAL.xlsx.
Renders del proyecto
Imaginarios arquitectónicos del Centro Comercial Escobar — Estudio Montevideo, Abril 2026.
Contacto y próximos pasos
El proyecto está en etapa de formación de ronda inversora. Los próximos pasos priorizan la confirmación de datos del activo y el road-show con prospectos seleccionados.
La tesis es sólida. El activo, único.
Una zona de alta demanda insatisfecha, un producto con identidad diferencial y un equipo con criterio. Luma está construido para liderar el estándar comercial de su zona por los próximos 20 años.
Para continuar la conversación, firmar el NDA o solicitar información adicional del proyecto, contactar a los socios desarrolladores de Luma directamente.
Centro Comercial y de Servicios
El placer de resolver
lo necesario bien cerca.
Superficie terreno
Apertura · la tesis
El Concepto
la idea fuerza
“Un lugar que siempre tiene vida, pero nunca ruido.” Armonía, calma, relax y disfrute. No un street market saturado: un espacio diseñado para que la vida diaria se sienta mejor.
por qué este proyecto en este momento
San Sebastián, Loma Verde, El Aromo y Haras Santa María concentran una población creciente de familias con necesidades de servicios básicos NO resueltas localmente. Hoy deben salir de la zona para acceder a servicios cotidianos de calidad.
Luma llega para cerrar esa brecha. Un predio con diseño, verde y mezcla inteligente de usos que convierte la resolución de lo cotidiano en una experiencia agradable.
tres palabras que definen luma
• Bienestar diario — resuelve lo cotidiano sin friction
• Diseño con carácter — madera, verde, vidrio, neutros
• Comunidad — el punto de encuentro natural de la zona
Resumen ejecutivo
La oportunidad es clara. Una zona residencial consolidada y en expansión, sin infraestructura comercial de calidad.
Loma Verde · Escobar
aprobada
Luma es el único centro de servicios con identidad de diseño en la zona de mayor crecimiento residencial de GBA Norte. Una zona con familias, ingresos medios-altos y sin oferta de calidad en el radio de uso cotidiano.
Por qué ahora
San Sebastián y Loma Verde son dos de los barrios privados de mayor dinamismo en el corredor Escobar-Pilar. La densidad residencial ya justifica la infraestructura. Quién llegue primero con un producto bien posicionado captura el estándar de referencia de la zona por años.
El modelo de negocio
Participar como socio de un negocio de bajo riesgo con buena rentabilidad. Opciones de salidas flexibles, con potencial de crecimiento y oportunidades de negocios secundarios. Los locatarios elegidos serán marcas y operadores alineados al ADN del proyecto: servicio, diseño, bienestar.
El diferencial no replicable
La arquitectura, el verde y la curaduría del mix son el moat. No se construye con dinero solamente: se construye con criterio. Luma ya tiene ese criterio definido desde el origen.
La zona
San Sebastián, Loma Verde, El Aromo y Haras Santa María forman un clúster residencial de alto perfil socioeconómico en el corredor Escobar, con crecimiento sostenido y baja oferta de servicios locales.
Apertura
Contexto y zona
El proyecto
Plan de negocios
| Barrio | Tipología | Perfil usuario | Distancia a Luma |
|---|---|---|---|
| San Sebastián | Barrio privado consolidado | Familias 35-55 años, ingresos medios-altos | Zona directa |
| Loma Verde | Barrio privado en expansión | Familias jóvenes, profesionales | Zona directa |
| El Aromo | Countries y parcelas | Matrimonios 40-50 años | Adyacente |
| Haras Santa María | Country de alta gama | Familias estable, adultos mayores activos | Adyacente |
San Sebastián en expansión
San Sebastián, Loma Verde y el entorno de Escobar son el eje de absorción residencial más dinámico de GBA Norte. Familias medias-altas que trabajan en CABA pero viven de forma permanente, generando demanda cotidiana de servicios: alimentación fresca, gastronomía, salud, educación y bienestar.
Loma Verde Country Club · consolidado
Centro de compra establecido con presencia histórica. Sin embargo, la oferta es genérica: no existe product curation, no hay identidad de diseño, y la experiencia de lugar es mínima. Luma no compite en escala sino en diferencial.