1. Apertura
2. El proyecto
3. Mercado
Plan de negocio
Cierre
lo necesario bien cerca.
Centro comercial y de servicios en San Sebastián y Loma Verde. Familias con necesidades de servicios básicos, gastronomía y espacios de trabajo. Sin oferta local de calidad. Ronda de inversores en curso.
5.525m²
21 unid.
1.2
Apertura · la tesis
El Concepto
Centro comercial y de servicios. San Sebastián, Loma Verde, El Aromo y Haras Santa María concentran una población creciente de familias con necesidades de servicios básicos no resueltas localmente.
“Un lugar que siempre tiene vida, pero nunca ruido.” Armonía, calma, relax y disfrute. No un street market saturado: un espacio diseñado para que la vida diaria se sienta mejor.
Por qué este proyecto en este momento
San Sebastián, Loma Verde, El Aromo y Haras Santa María concentran una población creciente de familias con necesidades de servicios básicos no resueltas localmente. Hoy deben salir de la zona para acceder a servicios cotidianos de calidad.
Luma llega para cerrar esa brecha. Un predio con diseño, verde y mezcla inteligente de usos que convierte la resolución de lo cotidiano en una experiencia agradable.
Tres palabras que definen Luma
Diseño con carácter — madera, verde, vidrio, neutros
Comunidad — el punto de encuentro natural de la zona
1.3
ubicación
+5.000 familias
Dentro de 5 minutos de Luma. Sin Semáforos. Sin autopistas
02
Apertura · la tesis
Resumen Ejecutivo
La oportunidad es clara.
Una zona residencial consolidada y en expansión,
sin infraestructura comercial de calidad.
Loma Verde · Escobar
5.525m²
Terreno
21 locales / 10 oficinas
La oportunidad en una frase
El Modelo de Negocio
Participar como socio de un negocio de bajo riesgo con buena rentabilidad, opciones de salidas flexibles , con potencial de crecimiento y oportunidades de negocios secundarios.
El diferencial no replicable
La arquitectura, el verde y la curaduría del mix son el moat. No se construye con dinero solamente: se construye con criterio. Luma ya tiene ese criterio definido desde el origen.
2.0
El Proyecto • Masterplan general
| Sector | Descripción | Estado |
|---|---|---|
| Sector Comercial — Luma | 16 locales PB + 10 oficinas PA · 5.525 m² | Etapa de fondeo |
| Sector Gastronómico | Gastronomía y servicios de alta rotación | Segunda etapa |
| Plaza Pública | Espacio verde central de encuentro | Masterplan |
| Sector Residencial | Barrio Las Flores · lotes 1.100–5.000 m² | Activo · Etapa 1 vendida |
| Zona de Crecimiento | Expansión futura sobre predio master developer | Proyectado |
Posicóin estratégica
El predio está sobre Av. Boote entre el acceso a Barrio San Sebastián y Loma Verde Country Club, a 3 minutos de Panamericana. La conectividad vehicular desde tres frentes elimina la fricción de entrada y maximiza la visibilidad del proyecto.
2.1
El Proyecto • Datos del Predio
| Dato | Valor |
|---|---|
| Terreno Luma (Parcela 5 · Manz. 1S) | 5.525 m² |
| Terreno lindera | 10.000 m² |
| Cantidad de locales | 16 PB comerciales · 10 PA oficinas |
| Metrajes disponibles | PB 2.762,5 m² · PA 2.762,5 m² |
| FOT / FOS | FOT 1 · FOS 60% (3.315 m²) |
| Dirección exacta | Av. Boote s/n · Loma Verde · Partido 118 Escobar |
| Estado del proyecto | Etapa de fondeo |
| Apto profesional y comercial | Confirmado |
lo que ya está definido
La arquitectura del proyecto fue encargada a Estudio Montevideo. Los renders muestran el partido arquitectónico: edificios bajos con estructura de madera y frentes vidriados, vegetación madura integrada al diseño, circulación a escala humana, sin congestión vehicular interna.
2.2
El Proyecto • Curaduría de Rubros
Luma no es un conjunto de locales. Es un mix curado de servicios que cubre el stock completo de necesidades cotidianas. Cada rubro fue elegido con criterio: complementariedad, no competencia interna.
| Carnicería | Prioritario |
| Verdulería / frutería | Prioritario |
| Farmacia | Prioritario |
| Panadería / rotisería | Prioritario |
| Almacén / dietética | Complementario |
| Heladería | Complementario |
| Peluquería / estética | Complementario |
| Café / brunch | Prioritario |
| Pizzería / hamburguesería | Prioritario |
| Sushi / menú variado | Complementario |
| Centro médico — pediatría, clínica gral. | Prioritario ★ |
| Odontología | Prioritario |
Criterio de selección de locatarios
Se prioriza calidad del operador, alineación visual con la identidad del centro y complementariedad del rubro. No se admiten operadores que afecten la imagen o el tono de Luma.
2.3
El Proyecto • LAYOUT locales
Dónde queda cada local.
Composición del proyecto: 21 locales comerciales en planta baja y oficinas / consultorios en planta alta. Superficies variables según el rubro. Diseño modular para permitir flexibilidad operativa.
PISO
Nº
LOCALES
Superficie Aprox (m2)
Planta Baja
1, 11, 12, 18 y 19
Supermercado, Farmacia, Veterinaria
100 - 280
(ANCLA)
Planta Baja
4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 y 20
Panadería, Dietética, Verdulería, Carnicería, Drugstore, Ferretería, Sanitarios.
60 - 75
(SERVICIOS PPALES)
Planta Baja
3, 16 y 21
Cafetería, Heladería, Delivery, Otro
40 - 100
(GASTRONOMÍA)
Planta Baja
13, 14, 15 y 17
Óptica, Librería, Deco, Peluquería
60 - 60
(LOCALES COMERCIALES)
Planta Alta
1-10
Oficinas Comerciales
40 - 100
(Oficinas Comerciales)
2.4
El Proyecto • Especificaciones
Locales comerciales
21 unidades.
Superficie total:
1.647 m²
Superficie promedio:
78 m²
Rango:
35 m² a 180 m²
Frentes:
Vidriados amplios sobre la circulación principal con vidrio laminado de seguridad y aberturas de hierro.
Instalación Eléctrica
Instalación eléctrica básica, tablero principal y luminarias, flexibilidad para agregar electricidad por estructura de muros.
Pisos de Hormigón llaneados (PB) / Pisos de Panel Multiilaminado de Eucalipto (PA)
Espacios exteriores de acuerdo al proyecto, con los semicuiertos, decís, árboles, canteros caminos y bancos.
Instalación Eléctrica
Instalación eléctrica básica, tablero principal y luminarias, flexibilidad para agregar electricidad por estructura de muros.
Pisos de Hormigón llaneados (PB) / Pisos de Panel Multiilaminado de Eucalipto (PA)
• Servicios e infraestructura de primera categoría.
• Acceso 24/7 al espacio arrendado.
• Área común mantenida por administración.
• Seguridad integral: vigilancia y control de acceso.
• Posibilidad de expansión o redimensionamiento (según disponibilidad).
• Identidad visual unificada del centro.
3.1
MERCADO • Análisis geográfico y demográfico
San Sebastián, Loma Verde CC, El Aromo y Haras Santa María forman un clúster residencial de alto perfil socioeconómico en el corredor Escobar, con crecimiento sostenido y baja oferta de servicios locales.
| Barrio | Tipología | Perfil usuario | Distancia a Luma |
|---|---|---|---|
| San Sebastián | Barrio privado en expansión | Familias 35-55 años, ingresos medios-altos | Zona directa |
| Loma Verde | Barrio privado consolidado | Familias jóvenes, profesionales | Zona directa |
| El Aromo | Barrio en expansión | Matrimonios 40-50 años | Adyacente |
| Haras Santa María | Country de alta gama | Familias estable, adultos mayores activos | Adyacente |
Distancia Panamericana
| Barrio / Proyecto | Tipología | Estado | Relación con Luma |
|---|---|---|---|
| Barrio Las Flores | Barrio abierto — lotes 1.100 a 5.000 m² | Etapa 1 vendida · Etapa 2 en preventa | Master developer · mismo predio |
| San Sebastián | Barrio privado consolidado | Activo | Zona directa · demanda primaria |
| Loma Verde Country Club | Country consolidado | Activo | Zona directa · demanda primaria |
| Haras de Santa María | Country de alta gama | Activo | Adyacente · demanda secundaria |
| Barrio El Aromo | Countries y parcelas | Activo | Adyacente |
| Chacras de Zelaya | Chacras residenciales | Activo | Zona de influencia |
| Futuro Barrio de Chacras | Desarrollo en proyecto | En desarrollo | Crecimiento de demanda futura |
San Sebastián en Expansión
San Sebastián, Loma Verde y el entorno de Escobar son el eje de absorción residencial más dinámico de GBA Norte. Familias medias-altas que trabajan en CABA pero viven de forma permanente, generando demanda cotidiana de servicios: alimentación fresca, gastronomía, salud, educación y bienestar.
Loma Verde Country Club · consolidado
Centro de compra establecido con presencia histórica. Sin embargo, la oferta es genérica: no existe product curation, no hay identidad de diseño, y la experiencia de lugar es mínima. Luma no compite en escala sino en diferencial.
3.2
Contexto • Público Objetivo
El Usuario.
Familia tipo
lo que busca el usuario
• Acceso a servicios de salud básicos (pediatra, dentista, farmacia)
• Gastronomía para el almuerzo familiar del fin de semana
• Un lugar donde sentarse y quedarse, no solo comprar y irse.
• Espacio de trabajo o reunión informal para freelancers y emprendedores.
lo que luma ofrece
Cubrir ese stock completo de necesidades en un solo lugar diseñado para quedarse. No hay necesidad de ir a ningún otro lado: Luma lo resuelve todo sin fricción y con una experiencia que el usuario asocia a calidad y bienestar.
3.3
Contexto • Análisis Competitivo
| Oferta actual zona | Tipología | Distancia | Posicionamiento |
|---|---|---|---|
| Comercios locales dispersos | Almacenes, farmacias sueltas | Variable | Sin diseño, sin experiencia de lugar |
| Centros comerciales Escobar | Mall tradicional | +10 min auto | Escala incorrecta, lejos del target |
| Delivery apps | Logística digital | — | Reemplaza compra, no el encuentro |
| Proyecto nuevo #1 — colectora | A detallar | A confirmar | En análisis |
| Proyecto nuevo #2 — colectora | A detallar | A confirmar | En análisis |
| Luma ★ | Centro de servicios curado | Zona directa | Identidad, diseño, mix curado |
Se identificaron dos nuevos proyectos comerciales en desarrollo contra la colectora en la zona. Completar: nombre/desarrollador, tipología, metraje, fecha estimada de apertura y posicionamiento vs. Luma.
3.4
Contexto • Referencias de mercado
| Proyecto | Ubicación | Tipología | Superficie | Alquiler promedio | Vacancia |
|---|---|---|---|---|---|
| Paseo Comercial Loma Verde | Loma Verde, Escobar | Centro de servicios consolidado | ~1.200 m² | $18–24 USD/m²/mes | 0% |
| Quo Loma Verde | Loma Verde, Escobar | Galería comercial | ~900 m² | $20–28 USD/m²/mes | 0% |
| Luma ★ | Av. Boote, Loma Verde | Centro comercial y de servicios | 2.355 m² vendibles | $24 USD/m² (est.) | Proyectado 0% |
4.1
Plan de Negocio • Propuesta a Inversores
Equilibrio entre equity, rentabilidad y escalabilidad. No buscamos solo capital — buscamos un socio estratégico a largo plazo.
la tesis del inversor
El proyecto se inserta en un predio de 20 hectáreas del cual el desarrollador es master developer. Eso permite lanzar nuevos productos en la zona una vez que Luma esté en funcionamiento. Con el capital inicial no solo se financia Luma: también se adquiere la hectárea lindera, que toma valor con la construcción y puede venderse, aportarse o desarrollarse en una segunda etapa, habiendo obtenido la misma a buen valor de mercado.
Durante la obra (~2 años), se cierran las locaciones con los operadores seleccionados. Una vez abierto el centro, comienza la distribución de renta. El horizonte de salida es la venta del paquete accionario en plazo menor a 8 años.
70%
Utilidad por venta del proyecto
| Concepto | Monto | Lectura |
|---|---|---|
| Tierra 5.000 m² (Luma) | US$ 226.525 | Ref. US$ 41/m² |
| Tierra 10.000 m² (lindera) | US$ 432.345 | Ref. US$ 41/m² |
| Startup aportado | US$ 137.500 | Capital inicial |
| Startup adicional | US$ 118.486 | Estructuración |
| Desarrollo (infraestructura y obra) | US$ 2.355.943 | Core del proyecto |
| Contingencias e imprevistos | US$ 219.331 | Reserva prudencial |
| Fee de desarrollo | US$ 670.526 | Ejecución y gestión |
| Total CAPEX | US$ 4.023.155 | Desembolso 2026–2027 |
Documentación societaria y contrato de inversión en proceso de finalización — disponible esta semana.
4.2
Plan de Negocio • Retornos Proyectados
Cash flow neto estimado 2026–2031 (US$ millones)
| 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 |
|---|---|---|---|---|---|
| −2,54M | −1,62M | +0,88M | +0,34M | +0,36M | +4,97M |
Renta operativa · detalle anual (70% al inversor)
| Año | Renta bruta anual | Sup. comercial | Alquiler/m² |
|---|---|---|---|
| 2028 | US$ 289.800 | 2.300 m² | US$ 15/m² |
| 2029 | US$ 422.280 | 2.300 m² | US$ 18/m² |
| 2030 | US$ 447.120 | 2.300 m² | US$ 18/m² |
| 2031 | US$ 471.960 | 2.300 m² | US$ 18/m² |
| Total renta 70% inversor | US$ 1,47M |
Valor de venta: US$ 2.500/m²
Ingreso inversor: US$ 5,10M
Flujo base ★
TIR: 12,1% · VAN: US$ 1,15M
Resultado neto: US$ 3,27M
Salida proyectada: 2031
2027: US$ 1,62M
Recupero desde: 2028
lectura clave
La salida por venta del centro comercial explica aproximadamente el 70% del flujo estimado al inversor (US$ 5,10M sobre US$ 7,29M). La renta no reemplaza la salida, pero reduce la dependencia temporal del evento final y aporta tracción económica desde 2028. Base: modelo financiero NUMEROSLUMAREAL.xlsx.
10
Plan de Negocios• Etapas del desarrollo
| # | Fase | Duración | Hito principal | Tareas clave |
|---|---|---|---|---|
| I | Viabilidad y Prefactibilidad | 10–14 sem. | Aprobación Municipal | Análisis de mercado · validación urbanística · Masterplan conceptual · visto bueno municipal |
| II | Financiamiento y Legal | 12–20 sem. | Fondos Comprometidos | Estructura societaria · modelado financiero · roadshow inversores · opción de compra terreno |
| III | Proyecto Ejecutivo | 18–28 sem. | Permiso de Construcción | Ingeniería de detalle · cómputo y presupuesto · aprobaciones municipales · licitación y contratación |
| IV | Ejecución y Obra Civil | 25–40 sem. | Estructura Cubierta | Construcción · cierre de locaciones con operadores · supervisión de obra |
| V | Terminaciones y Apertura | 20–35 sem. | Habilitación Comercial | Terminaciones · habilitación · apertura Luma · inicio distribución de renta |
Duración total
21–34 m.
2028
lectura ejecutiva
Las Fases I y II se superponen parcialmente. La estructura legal para inversores (fideicomiso o sociedad) se define en Fase II, simultáneamente con el cierre de la opción de compra del terreno. Cada fase tiene hitos clave que actúan como puntos de control antes de avanzar a la siguiente etapa.
09
Plan de Negocios• Estructura Legal
| Ganancias empresarial | 25–35% |
| IVA | 21% |
| IIBB Provincia de Buenos Aires | 3,5–4% |
| Tasas municipales Escobar | Seg. e Hig. |
Estructura societaria exacta del desarrollo (SA, SAS, fideicomiso). Identificación de los titulares registrales del predio. Instrumentación de la propuesta inversora. Se confirmarán una vez recibida la documentación del proyecto.
La estructura legal debe contemplar tanto la figura del inversor-locatario como la del inversor financiero puro. La instrumentación correcta de ambas figuras es clave para ampliar el universo de prospectos.
14
El Proyecto • Imaginarios Arquitectónicos
14
CIERRE • Próximos Pasos
La tesis es sólida. El activo, único.
Una zona de alta demanda insatisfecha, un producto con identidad diferencial y un equipo con criterio. Luma está construido para liderar el estándar comercial de su zona por los próximos 20 años.
S1
S2
S3
S4
S5